Hidden

Строительство многоэтажных жилых домов

Newsmaker

Сертификат Regular
География:
На сайте с: 2010-12-29 11:23:05
Отзывы: +1 / 8 / -0

Строительство многоэтажных жилых домов

 

Информация о проекте

Инициатором проекта является ЧАО «Днипрожилбуд» - Заказчик

Юр.адрес: 02121 г.Киев, ул.А.Вербицкого, 32-а а/я 121

Факт.адрес: 02660 г. Киев ул. М.Расковой, 19 оф.21

Код ЕДРПОУ 32344898

Свидетельство плат. НДС №100334695

Основным видом деятельности ЧАО «Днипрожилбуд» является: строительство многоэтажных жилых домов в г. Вышгород Киевской области, а также встроено-пристроеных зданий, помещений для коммерческого использования.

ЧАО «Днипрожилбуд» выступает Заказчиком – Застройщиком, соинвестором и субподрядчиком различных жилых проектов в сфере жилищной недвижимости г. Вышгорода.

Акционеры и сотрудники ЧАО «Днипрожилбуд» (они же владельцы ЧАО «Днипрожилбуд») имеют опыт строительства жилых домов и успешной реализации крупномасштабных проектов в г.Вышгород. Один из них Жилой Комплекс «Ольжин Град» г. Вышгород.

Организационно-правовой формой Заказчика есть – Частное акционерное общество. Согласно Устава высшим органом управления является общее собрание акционеров. Акционерами являются два физических лица и одно юридическое. Физические лица контролируют 97 % акций. (Подробная информация об учредителях-акционерах ЧАО «Днипрожилбуд» предоставляется при вхождении в проект).

Компания укомплектована высококвалифицированными инженерными кадрами в области строительства, финансов, бухучета, специалисты имеют многолетний опыт успешной работы в сфере строительства жилых домов и продажи коммерческой недвижимости.

Концепция проекта

На участке в 2,4 га земли. Планируется строительство пяти 16-ти этажных 180-квартирных, монолитно-каркасных жилых домов в центральной части г. Вышгорода.

Жилые дома будут возведены на исторических холмах г. Вышгорода.

Два варианта проектированного дома:

Количество квартир – 180 шт.

Первый вариант:150 однокомнатных квартир, 30 двухкомнатных;

Второй вариант: 120 однокомнатных, 30 двухкомнатных, 30 трехкомнатных.

Трехкомнатные квартиры с большой площадью не востребованы.

Техническое оснащение жилого дома

Централизированная вентиляция;Автономная крышная, газовая котельня и современная система отопления;Современные лифты «Карат-Лифт-Комплекта» г. ВышгородАвтономная система энергосохранения;Оптоволоконная телефонная линия интернета;Оснащение средствами учета электроэнергии, воды;

Общестроительная отделка жилого дома:

- металлические входные двери;

- стеклопакет;

- входные двери;

- стяжка на полу;

- штукатурка стен;

- развод инженерных сетей к щиту квартиры;

- установка радиаторов отопления;

- установка приборов учета электроэнергии, холодной и горячей воды;

- отделка мест общего пользования

Преимущества объекта:

Тихий зеленый центр г. Вышгорода;Прекрасный вид и достойная панорама из окна с высоты правого берега на Днепр, Киевское море с другой стороны на лесной масив;Чистый воздух (в городе отсутствуют вредное производство);Удобная транспортная автомобильная и железнодорожная развязки, доставка жителей города до ближайших станций метро «Героев Днепра», «Минская», «Петровка» г. Киев (расстояние всего 10 км.);Наличие развитой социально-культурной инфраструктурой в городе;Социальная среда присущая маленьким городам-спутникам мегаполиса Киева.

Текущее состояние проекта

Заказчиком ЧАО «Днипрожилбуд» на сегодняшний момент по проекту проведены следующие работы:

- изготовлен проект землеотвода утвержден и нотариально подписан договор по аренде земельной площадки под строительство жилых домов размером 2,4 га до 20.01.2013 г.

- получены все технические условия по электроэнергии, водоснабжению, водоотведению, газоснабжению;

- изготовлена проектная документация стадия «П», пятнадцать томов;

- получено положительное заключение «Укроблинвестэкспертизы»;

- пятнадцать томов проектной документации стадии «П» передано Украинскому Государственному научно-исследовательскому институту проектирования городов «УГНИИПГ» для изготовления рабочей документации.

- подписан договор на изготовление рабочей документации;

- частично снесены частные ветхие дома, а жители отселены с площади застройки;

- в настоящее время можно начинать строительство двух жилых домов;

- на один дом уже изготовлена проектная «Рабочая документация» на

- котлован,

- свайное поле,

- плиту.

Месторасположение

Участок земли отведенной под застройку ЧАО «Днипрожилбуд» размером в 2,4 га расположен во втором эшелоне застройки г. Вышгорода. То есть, между существующими девятиэтажными жилыми домами в непосредственной близости от центральной площади города в 200 м от Горисполкома на указанном участке частично снесены, а частично будут сноситься в процессе строительства частные ветхие дома.

Частники особенно заинтересованы в сносе практически непригодных для проживания и получении новых квартир.

Инфраструктура

На прилегающей к участку территории имеется:

- трансформаторная подстанция;

- разработан проект временного электроснабжения;

- перенесены старые электросети;

- выполнена укладка 300 метров погонных канализационных сетей;

- в непосредственной близости находится газоснабжающие сети.

Предстоит:

- Реконструировать «ТП» - проложить силовой кабель (приблизительно 300 погонных метров)водопровод, и частично канализационные сети.

Анализ рынка жилой недвижимости в г. Вышгород.

ЧАО «Днипрожилбуд» выполняет функции Застройщика-Заказчика в г. Вышгороде.

За 7 лет работы построено и сдано в эксплуатацию:

- один 16-этажный жилой дом на 145 квартир жилой площадью - 15 000 м2 (сдан в 2007 г. );

- четырех секционный жилой дом на 450 квартир – 22 000 м2 жилой площади ( сдан в 2010 г.);

- трех секционный дом на 350 квартир около 20 000 м2 жилой площади ( срок сдачи - І квартал 2011 г).

В настоящее время в г. Вышгороде не ведется строительство другими застройщиками и другими строительными фирмами, и в ближайшее время не планируется к вводу никакого жилья. Учитывая вышеперечисленный опыт строительства и продажи квартир наиболее важной информацией есть тот фактор, что в этом регионе повышенным спросом пользуются однокомнатные малометражные квартиры.

Во всех домах построенных и введенных в эксплуатацию не пользуются спросом у населения двухуровневые и трехкомнатные квартиры больших размеров.

Именно по этому у проектируемых домах предусматривается 120-150 однокомнатных квартир (из 180-ти), остальные проектируются двухкомнатными со свободной планировкой.

На протяжении последних лет на рынке в этом сегменте наблюдается стабильный спрос однокомнатных малометражных квартир.

Потребителями в этом сегменте выступают, как правило, молодые семьи, переселенцы с других регионов и др. Покупатели с незначительной суммой доходов из числа местного населения приобретают малометражные квартиры с целью сдачи их в аренду.

Спрос на такие квартиры определяется рынком продаж земельных участков в районе Киева-Вышгорода.

Ценовая политика

Практика продаж нового жилья за последние три года сильно изменилась. Изменилась география продаж элитного и малометражного жилья (с элитой и элитным жильем все ясно).

Рынок малометражных квартир в историческом городе, с лучшей экологией, нежели элитное жилье в загазованом Киеве имеют постоянный спрос.

Это практически загородный дом, квартира, тоесть новое, загороднее, доступное среднему потребителю жилье.

По состоянию на І квартал 2011 года:

- стоимость продажи 1 м2 в однокомнатных квартирах г. Вышгород колеблеться 9100 – 9500 грн (1100-1200 долл.США), против - 8900 грн стоимости квадратного метра в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах.

Стоимость 1 м2 нежилых помещений (во всех сданых домах) І-го и цокольного этажей составляет приблизительно 1100-1200 долл.США.

Финансирование проекта

Финансирование проекта осуществляется за счет средств коммерческого банка и собственных средств покупателей (инвесторов). Потребность в финансировании строительства одного жилого дома средствами банка составляет 7-8 млн.долл.США (50-60 млн. грн. с НДС).

Планируемые сроки строительства такого дома 18 месяцев.

При реализации проекта планируется использовать средства инвесторов. Практика показывает, что потенциальные покупатели послеизвестных кризисных событий значительно «вижидают» со взносами денежных средств до момента, когда дом «закрыт» с наружи. Только единицы вносят полную сумму до выполнения основных объемов строительно-монтажных работ по объекту.

Заказчик на протяжении трех лет выполняет проектирование и ряд подготовительных работ на строительной площадке.

При развитии проекта следует учесть:

- проектирование «рабочей документации» производится в процессе строительства объекта;

- привязка готового проекта каждого последующего дома по местности.

- срок выполнение строительно-монтажных работ составляет 14 мес;

- существующие внешные инженерные сети размещены в непосредственной близости к строительному участку.

Заказчик ЧАО «Днипрожилбуд» заключил договор на выполнение проектной «рабочей документации». Проектный институт приступил к проектированию «РД» І-го дома, общая сумма проектных работ 1,2 млн грн.,; Стоимость привязки проекта каждого последующего дома к местности составляет 300-400 тыс. грн.

Прогноз показателей эффективности проекта.

Проект является привлекательным при строительстве 60 % и более однокомнатных квартир в доме.

Начало проекта ІІ квартал 2011 г.

- Общая сумма инвестиционного бюджета строительства одного жилого дома составляет около 60-70 млн. грн. с НДС

- Продаваемая жилая площадь дома 11 100 кв.м.

11 100 * 1 200 = 13 320 000 долл.США;

- Продаваемая площадь первого этажа - 680 кв.м

680 * 1200 = прибл. 820 000 дол.США;

- Продаваемая площадь полуподвального помещения – 950 кв.м.

800 * 1000 = 800 000 долл. США.

Прогнозируемая сумма продаж всего 14-15 000 000 долл. США (110-120 млн.грн)

Средняя себестоимость кв.м. строительства за последние четыре года составила 4500-4800 грн/ м2

Стоимость инженерных систем в расчете на пять жилых домов – незначительна.

Алгоритм

существующих взаимоотношений участников проекта

Заказчик – ЧАО «Днипрожилбуд»

Генеральный инвестор –

Банк определяет:

- Генерального подрядчика;

- Контрольно-сметную группу из своего состава доверенных лиц.

Все участники (в том числе субподрядные организации) открывают счета только в этом Банке.

Заказчик выпускает целевые облигации на каждую квартиру.

Генеральный инвестор выкупает эти облигации по мере освоения строительно-монтажных работ, но не выше номинала, то есть, по себестоимости строительства.

Эти средства являются целевыми и направляются только на финансирование СМР (за вычетом 2,5 % на содержание службы Заказчика).

Генинвестор:

1)осуществляет контроль сметной группой за ценовой политикой строительства;

2) выполняет функцию торговли ценными бумагами на протяжении строительства, через торговцев ЦБ Банка;

3) выполняет функции хранителя.

Движение денежных средств происходит в пределах одного банка.

В дальнейшей группа продаж Банка реализует конечным потребителям ценные бумаги (облигации), которые при погашении предъявляются в замен на построение квартиры.

ЧАО «Днипрожилбуд» за 7 лет осуществил три эмиссии целевых облигаций.

В конечном счете ЧАО «Днипрожилбуд» получает свою часть ценных бумаг, что равно части квадратных метров жилой и нежилой площади дома.

Пропорции соотношений квадратных метров жилой и нежилой площади участников проекта устанавливаются в отдельном договоре, и постоянно изменяются на протяжении строительства по мере необходимости финансирования текущих мероприятий Заказчика.

Заметки для Банка-Инвестора

Расчетно-кассовое обслуживание всех участников проекта производится в пределах одного банка.

Это:

- 30-35 предприятий и организаций выполняющих субподрядные работы по строительству дома (обслуживается банком);

- 180 потенциальных покупателей из числа населения, часть из которых нуждается в кредитовании (обслуживается банком);

- при эмиссии облигаций Заказчиком, Банк выкупает их по себестоимости строительства квадратного метра, контролируя при этом использование средств;

- имеет возможность свободно без налогообложения перепродавать ценные бумаги и передавать право требования на протяжении строительства инвестиционным фондам и другим финансовым институтам;

- владеет правом предъявления облигаций в обмен на квартиры после получения сертификата соответствия ГАСКА и оформления права собственности в БТИ).

€ 10.000.000

Специализация проекта

Информация

Файлы проекта

Документ

Прожекторный Концепция.doc
Комментарий могут оставлять только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться !
23 Июня 2013
#54
0
Responsible for investment structure between particular we proposon our services: -Project Funding -Loan Offer I have nearly 38 years of experience between individuals.   Open to any loan application and investment.   Do not hesitate to contact me for more information, I remain at your disposal by email. gabrieledou@yahoo.fr